年終特別策劃·市場

　　時(shí)光如白駒過隙，轉(zhuǎn)眼間，新的一年已悄然開始。

　　過去這一年，是樓市不平凡的一年，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整過程中。在“止跌回穩(wěn)”基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了前所未有的重大轉(zhuǎn)向。

　　在一系列政策利好之下，晉江樓市迎來了近十年政策最寬松的時(shí)期，市場逐步呈現(xiàn)出企穩(wěn)回穩(wěn)勢頭。

　　作為樓市的記錄者、見證者和觀察者，從今天起，晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)“樓市周刊”特別推出年終策劃，從政策、市場和業(yè)內(nèi)人士解讀等多個(gè)維度，梳理過去一年的樓市。

　　今天，年終策劃推出第一篇，聚焦晉江過去一年的市場變化——

二手房交易破萬套 創(chuàng)下近年來新高

　　在一系列“穩(wěn)樓市”政策推動(dòng)下，2024年，晉江樓市以“翹尾”收官。

　　在新房方面，政策“組合拳”的強(qiáng)力推動(dòng)作用正在顯現(xiàn)。從2024年9月底開始，樓市成交迎來了“拐點(diǎn)”。先后取消樓市限購、限售等調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，并通過下調(diào)首付比例、降低房貸利率等措施，為購房者減負(fù)。一攬子利好政策之下，年末晉江樓市回暖態(tài)勢明顯。

　　在二手房方面，來自晉江市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，晉江二手房交易1306套，成交面積16.27萬平方米，創(chuàng)下2024年全年的新高。此外，2024年，晉江二手房成交10455套，成交面積145.91萬平方米，創(chuàng)下近年以來的新高。

　　新房▲ 年末市場回暖態(tài)勢明顯

　　過去一年，晉江房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩輪明顯的松綁高潮。

　　2024年5月17日，央行出臺了史詩級的政策組合拳，包括降首付、取消商業(yè)貸款利率下限、下調(diào)公積金利率。

　　新政策“組合拳”隨后在晉江落地。2024年5月23日，中國人民銀行泉州市分行下發(fā)通知：一、取消泉州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限和第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二、泉州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例調(diào)整為不低于15%，第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例調(diào)整為不低于25%。

　　與此同時(shí)，晉江充分發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，于2024年6月出臺了樓市新政，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場“賣舊買新”。此外，出臺強(qiáng)化人才購房優(yōu)惠、支持“購房即入學(xué)”和建立商品房團(tuán)購機(jī)制等新政策。樓市新政有利于釋放晉江新房購買力，提升房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性。

　　2024年9月26日，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，發(fā)出強(qiáng)有力的信號，直指扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，顯示了政策維穩(wěn)的決心與力度。住建部會(huì)同有關(guān)部門及地方政府打出一套“組合拳”，包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳。其中，“四個(gè)取消”包括取消限購、限售、限價(jià)和普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)；“四個(gè)降低”涉及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率及換購住房稅費(fèi)。

　　正是在政策“組合拳”的強(qiáng)力推動(dòng)下，從2024年9月底開始，晉江樓市成交迎來了“拐點(diǎn)”。國慶長假，樓市一改過去幾年的清冷，呈現(xiàn)一片熱鬧景象。2024年10月份，樓市更是迎來了罕見的“金十”行情。

　　來自中原地產(chǎn)廈門研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，泉州一手住房成交面積14.88萬平方米，環(huán)比上漲74.3%。其中，晉江多個(gè)熱銷盤躍居10月大泉州單盤住宅成交金額排行榜的前十。

　　進(jìn)入2024年11月，晉江樓市回穩(wěn)信號更加明確。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，晉江一手房成交3.56萬平方米，同比上升14.18%，成交價(jià)格13113.46元/平方米，同比上升26.67%。

　　值得關(guān)注的是，過去一年，改善需求已經(jīng)成為新房市場的重要支撐。“這兩年，晉江的買房信號已經(jīng)很明確了，產(chǎn)品更優(yōu)、配套優(yōu)勢更強(qiáng)、性價(jià)比更高的樓盤明顯關(guān)注度更高。消費(fèi)者對住宅的需求已經(jīng)從單一的居住功能，擴(kuò)展到了對家的個(gè)性化表達(dá)和生活品質(zhì)的追求。”晉江地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，晉江改善型住房市場仍然具有廣闊的發(fā)展空間，特別是市場回暖與政策的加持，或?qū)μ嵴駱鞘行判挠兄匾饬x。

　　二手房▲ 交易突破萬套創(chuàng)新高

　　在政策“組合拳”的強(qiáng)力推動(dòng)下，晉江二手房市場也迎來“翹尾”行情。

　　來自晉江市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，晉江二手房交易量創(chuàng)下2024年全年的新高。二手房交易1306套，成交套數(shù)同比增長60.64%；成交面積16.27萬平方米。其中，二手房住房成交1094套，同比增長75.32%；成交面積13.59萬平方米，同比增長81.29%。

　　綜合數(shù)據(jù)，2024年1月至12月，晉江二手房共成交10455套，成交面積145.91萬平方米。其中，二手住房成交8225套，成交面積103.5萬平方米。全年交易量創(chuàng)下近年以來的新高，并且位列泉州各區(qū)（市、縣）第一。

　　事實(shí)上，從2024年第二季度開始，晉江二手房的成交量持續(xù)放大。特別是從2024年7月份，二手房成交量月均維持在800套以上。

　　特別是到了2024年10月份，晉江二手房成交量超過“金九”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，晉江二手房成交891套，同比增長47.27%；成交面積11.24萬平方米，同比增長77.11%。其中，二手住房成交713套，同比增長44.62%；成交面積8.92萬平方米，同比增長54.41%。

　　“‘銀十’二手房成交量超過‘金九’，這是十分罕見的。”晉江二手房業(yè)內(nèi)人士表示，這也說明，在政策“組合拳”作用下，消費(fèi)者的預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

　　那么，過去一年，晉江二手房成交活躍的區(qū)域有哪些？

　　綜合數(shù)據(jù)分析，成交區(qū)域主要集中在池店片區(qū)和中心市區(qū)，占全市總成交量的一半以上。

　　“晉江中心市區(qū)包括萬達(dá)板塊、寶龍板塊、SM板塊和長興路板塊，這些區(qū)域都是二手房成交活躍的區(qū)域。中心市區(qū)的交通、商業(yè)和教育配套都比較成熟，因此，受關(guān)注程度比較高。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　此外，從購買主體來看，購買二手房的客戶，晉江戶籍以外的購房客群占一半以上，表明晉江城市的吸納效應(yīng)明顯。

　　“外地人在晉江買房，除了看中城市的潛力之外，還看中城市的教育配套。”業(yè)內(nèi)人士表示，不少外地人在晉江買房，很重要的原因，是因?yàn)橄胱尯⒆酉硎芨鼉?yōu)質(zhì)的教育資源。

　　業(yè)界人士表示，過去一年，一攬子利好政策落地，持續(xù)增強(qiáng)二手房市場信心，有效激發(fā)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。特別是晉江啟動(dòng)房地產(chǎn)市場“賣舊買新”活動(dòng)，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，持續(xù)推動(dòng)小區(qū)管理品質(zhì)提升，提高二手房市場活躍度，進(jìn)一步帶動(dòng)市場持續(xù)回暖。

　　延伸閱讀

　　機(jī)構(gòu)：明年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)

　　日前，研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2024總結(jié)&2025展望》報(bào)告顯示，2024年我國房地產(chǎn)市場整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面展開。

　　報(bào)告顯示，房價(jià)方面，2024年1月至11月，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌6.77%，環(huán)比已連跌31個(gè)月。“9·26新政”后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，2024年11月，深圳、成都等四城環(huán)比上漲，打破連續(xù)七個(gè)月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅亦明顯收窄。2024年1月至11月，受部分優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。

　　銷售方面，2024年1月至11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米（全年預(yù)計(jì)9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現(xiàn)房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現(xiàn)明顯好于期房。重點(diǎn)城市方面，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2024年1月至11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降23%，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比增長2.3%。全年來看，一季度新房銷售面積同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度在5·17利好政策帶動(dòng)下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交環(huán)比下降，9月底迎來大力度政策支持；“9·26新政”后，10月至11月核心城市新房銷售規(guī)模持續(xù)改善，11月30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個(gè)月新高。

　　房企方面，2024年1月至11月，TOP100房企銷售額同比下降32.9%。10月以來業(yè)績有所改善。1月至11月，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降31.5%，拿地企業(yè)以央國企為主。房企融資規(guī)模同比下降23.2%，11月房企融資有所回暖。

　　展望2025年，報(bào)告預(yù)計(jì)，明年各項(xiàng)逆周期政策力度將進(jìn)一步加大，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，同時(shí)更加積極有為的宏觀政策也有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

　　（記者 陳青松采寫）